隣の土地を長く使ってきても、10年で自分のものになるとは限りません｜築古アパートのオーナーが読む民法162条・185条・186条
結論からお伝えすると、隣の土地の一部を長く使ってきても、10年で自分のものになるとは限りません。民法162条は、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した人が、20年で所有権を取得すると定めています（1項）。10年で足りるのは、占有を始めた時に善意で、しかも過失がなかったときだけです（2項）。境界をよく確かめないまま隣の敷地に入り込んだ場合、この「過失がなかった」が最初の壁になります。
20年と10年の分かれ目は、占有を始めた日の状態です
162条2項の10年には、占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったという条件が付いています。自分の敷地だと信じて使い始め（善意）、そう信じたことに落ち度がなかった（無過失）場合に限り、10年に縮まります。
数え方は単純です。占有を始めた日から10年後に条件を満たしていれば10年、条件を満たさなければ20年後です。途中で「実は隣の土地だった」と気づいても、条文が見るのは開始の時の善意と無過失で、途中の事情ではありません。
条文が推定してくれるのは、無過失以外です
民法186条1項は、占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定すると書いています。条文の言葉を見ると、推定される項目に「過失がないこと」は入っていません。争いになったとき、過失がなかったことを示す材料（測量図、売買契約書、登記簿、境界標の状況）は、占有してきた側が用意する場面になりやすい、ということです。
186条2項は、前後の両時点で占有した証拠があれば、その間も占有が続いたものと推定します。昔と今の写真が両方残っていることが、意味を持ちます。
借りて使ってきた土地は、何年使っても取得時効になりません
185条は、権原の性質上、占有者に所有の意思がないものとされる場合には、占有者が自分に占有をさせた人に所有の意思を表示するか、新たな権原で改めて所有の意思をもって占有を始めるのでなければ、占有の性質は変わらないと定めています。
大家さんの立場で読むと、2つの向きがあります。
- 自分が借りている隣地：駐車場として借りて使っている隣の土地は、何年使っても、それだけでは自分のものになりません
- 自分が使わせている敷地：入居者や隣人に使わせている敷地の一部は、貸している形が残っていれば、相手の占有に所有の意思がないと見られます。口約束だけだと、貸しているのか黙って使わせているのかが分からなくなるので、書面が要ります
前の持ち主の占有を足せます。悪いところも引き継ぎます
築古のアパートは、前の持ち主から引き継ぐものです。民法187条1項は、占有者の承継人が、自己の占有だけを主張するか、前の占有者の占有を併せて主張するかを選べると定めています。ただし、併せて主張する場合には、前の占有者の瑕疵も承継します（2項）。前の持ち主が越境を知っていて占有を始めていたなら、その分は「善意」になりません。
自分の敷地は、取られてしまうのか
- 越境物を見つけたら、時期を残す：ブロック塀、物置、植栽の写真に日付を入れます。占有の開始の日が、20年と10年を分けます
- 使わせている人には、貸している形を書面にする：185条のとおり、借りている占有は、所有の意思がないものとして扱われます
- 時効が完成する前に動く：一般に、時効の完成を妨げる手段として、裁判上の請求などが民法147条に並んでいます。占有者が任意に占有をやめたり、他人に占有を奪われたりしたときは、取得時効は中断します（164条）
境界そのものが分からない場合は、時効の前に、境界の確かめ方を先に見ます。境界標がなくなっても、隣との話し合いで境界は決められません｜築古アパートのオーナーが読む筆界特定の条文で扱っています。塀の持ち主については、境界線の上に立つ塀は、隣と共有のものと推定されます｜築古アパートのオーナーが直す前に見る民法の4条も参考になります。境界の確定を巡る通知への向き合い方は、地籍調査の立会いの通知が来たら大家は何をするか｜返事をしないと20日で確認したことになる場面がありますでも書いています。
都合の悪いことも書いておきます
取得時効は、当事者が援用しなければ、裁判所が裁判で認めることができません（145条）。効力は起算日にさかのぼります（144条）。取得した所有権を、後から現れた第三者に主張できるかは、登記が関わる場面があります（177条）。時効で移るのは所有権の範囲であって、法務局の地図上の境（筆界）そのものではないとされています。この記事は条文の読み方を整理したもので、個別の土地への当てはめは、土地家屋調査士や弁護士への確認が必要です。
今日できること
- 敷地の境界と、隣地との位置関係を、日付入りの写真で残す
- 入居者や隣人に使わせている部分があれば、貸している形を書面にする
- 越境物が見つかったら、いつから存在するかを、前の持ち主や管理会社の記録で確かめる
出典
民法144条・145条・147条・162条・164条・177条・185条から187条（e-Gov法令検索・2026年9月30日時点）。
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