管理会社が貸主と借主の双方の代理人になった契約は、原則として代理権のない人がした行為とみなされます｜築古アパートのオーナーが読む民法108条
結論からお伝えすると、同じ契約について、代理人が相手方の代理人にもなる、または当事者双方の代理人になると、その行為は、原則として、代理権を持たない人がした行為とみなされます。民法108条1項が定めています。築古アパートの管理を任せている会社が、貸主の代理人として動くときも、同じ条文が働きます。
仮の話です。管理会社が、貸主（大家）の代理人として、退去後の修繕を発注することになりました。届いた見積書を見ると、請け負う会社は、管理会社自身でした。貸主の代理人である管理会社が、自分を相手に契約を結んだことになります。あるいは、請け負うのが管理会社の関連会社だったら、どう読むのか。条文を順に並べます。
108条は、何を原則として止めているか？
- 1項本文：同一の法律行為について、相手方の代理人として、または当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす
- 1項ただし書：債務の履行と、本人があらかじめ許諾した行為は、この限りでない
- 2項：1項に当たらなくても、代理人と本人との利益が相反する行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為は除く
1項の前半は「自己契約」、後半は「双方代理」と呼ばれます。「代理権を有しない者がした行為とみなす」とは、無権代理として扱う、という意味です。民法113条1項により、本人（この場合は貸主）が追認しなければ、その契約は貸主に対して効力を生じません。追認すれば、116条により、別段の意思表示がない限り、契約の時にさかのぼって効力を生じます（第三者の権利は害せません）。無権代理の仕組みは、入居希望者の家族が本人の代わりに契約書へ署名したら、本人が追認するまで契約は本人に効力を生じません｜築古アパートのオーナーが読む民法113条から116条に整理しています。
仮の話の「管理会社が自分を相手に結んだ修繕契約」は、相手方の代理人として行った形なので、1項の自己契約にあたります。関連会社が請け負う場合は、相手方は管理会社そのものではないため、1項の自己契約にはあたりません。そのときに見るのが2項で、貸主の利益と管理会社の利益が相反するかどうかを、個別の事情で判断することになります。
例外になるのは、どんなときか？
ただし書が除くのは2つです。1つは債務の履行です。すでに決まっている債務を果たすだけの行為は、新しい利害の対立を生みません。たとえば、売買の登記の申請を、売主と買主の双方から頼まれた司法書士が一緒に行う場面は、この例外で説明されるのが一般的です。
もう1つは、本人があらかじめ許諾した行為です。「あらかじめ」でなければ、この例外には入りません。あとから認めるのは許諾ではなく追認で、先ほどの113条・116条の話になります。
管理委託契約書に、修繕を管理会社または関連会社が請け負うことがある旨が書かれていれば、あらかじめの許諾にあたるかどうかが問われます。ただし、書きぶりが広いのか、金額の上限があるのかで、判断は分かれます。書かれていなければ、条文の原則に戻ります。管理の委託が民法上の委任にあたるという話は、管理委託契約は3か月前の予告を待たずに解除できるのか｜管理の委託は民法上の「委任」ですで書きました。
貸主があとから認めるか、認めないかで何が変わるか？
108条の対象になった契約が、そのまま無効になるわけではありません。貸主があとから認めれば、契約の時にさかのぼって有効になります（113条1項・116条）。認めないと決めたときは、その旨を相手方に伝える必要があります。追認またはその拒絶は、相手方に対してしなければ、相手方に対抗できません（113条2項）。ただし、相手方がその事実を知ったときは別です。
都合の悪いことも書いておきます
- 108条に当たるからといって、契約が当然に無効になるわけではありません。貸主が知ったうえで認めれば、有効になります
- 管理会社やその関連会社が修繕を請け負う形は、実務では広く見られ、すべてが問題になるわけではありません。大切なのは、貸主が知ったうえで決めているかどうかです
- 当てはまるかどうかは、契約書の書きぶりと個別の事情で変わります。金額の大きい案件や、争いになりそうなときは、弁護士へご相談ください
今日できること
- 管理委託契約書で、修繕や工事の発注に関する「代理」「承諾」「関連会社」の記載を探す
- 直近の修繕の見積書と請書で、請け負った会社の名前が、管理会社や関連会社になっていないかを見る
- 関連会社が請け負う形を認めるなら、その範囲と金額の上限を、書面かメールで、あらかじめ決めておく
出典
民法99条・108条・113条・116条（e-Gov 法令検索・2026年10月6日時点）。
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