家賃を受け取る権利を第三者に譲るとき、入居者への通知は譲る大家が出します｜築古アパートのオーナーが読む民法467条
結論からお伝えすると、入居者から家賃を受け取る権利（賃料債権）は、民法466条1項により譲渡できます。ただし、譲渡したことを入居者に主張するには、譲渡する大家さんが入居者に通知するか、入居者が承諾することが必要です（467条1項）。譲り受けた側が自分で通知しても、条文が書いている通知の主体は譲渡する側です。さらに、他の債権者にも主張するには、確定日付のある証書による通知（467条2項）か、法人であれば債権譲渡登記が要ります。
仮の話です。築古アパート6室のオーナーが、資金繰りのために、今後1年分の家賃を受け取る権利を取引先の会社に譲る話になりました。入居者には何を伝えるのか。入居者が、これまでどおり大家さんに家賃を払い続けたらどうなるのか。条文の考え方を整理します。
家賃を受け取る権利は、譲れるのか？
466条は、債権の譲渡について次のように定めています。
- 1項：債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない
- 2項：当事者が債権の譲渡を禁止し、または制限する意思表示をしたときであっても、債権の譲渡は、その効力を妨げられない
- 3項：譲渡制限の意思表示を知り、または重大な過失で知らなかった譲受人には、債務者は履行を拒むことができる
入居者との契約書に「賃料債権の譲渡を禁じる」と書かれていても、譲渡そのものは有効です。ただし、その定めを知っていた（または重大な過失で知らなかった）譲受人に対しては、入居者は支払いを拒めます。賃貸借契約書に譲渡制限の定めがあるかを、先に確認してください。
入居者に主張するには、誰が通知するのか？
467条1項は、債権の譲渡（現に発生していない債権の譲渡を含む）は、譲渡人が債務者に通知をし、または債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができない、と定めています。
- 通知をするのは、譲渡人（家賃を受け取る権利を譲る大家さん）です
- 譲り受けた会社が自分の名前で通知を出しても、条文が書いている通知にはなりません
- 入居者が「分かりました」と承諾する形でも足ります
入居者が通知を受けるまでに、大家さんに家賃を払っていた分はどうなるか。468条1項は、債務者（入居者）は、対抗要件を備えた時までに譲渡人に対して生じた事由をもって、譲受人に対抗することができる、と定めています。通知より前に大家さんへ払った家賃は、条文の読み方としては、譲受人に対して主張できます。通知を受けたあとは、譲受人に払う形に切り替わります。
他の人にも主張するには、何が要るのか？
家賃を受け取る権利を、同じ大家さんが別の相手にも譲っていたり、大家さんの債権者が差し押さえてきたりすることがあります。467条2項は、前項の通知または承諾は、確定日付のある証書によってしなければ、債務者以外の第三者に対抗することができない、と定めています。
確定日付のある証書とは何か。民法施行法5条1項は、公正証書の日付や、郵便認証司が内容証明の取扱いで認証したときの日付などを、確定日付としています。実務では、内容証明郵便で通知を出す形がよく使われます。
法人には、もう1つの方法があります。動産・債権譲渡特例法4条1項は、法人が債権を譲渡し、債権譲渡登記ファイルに譲渡の登記がされたときは、債務者以外の第三者については、確定日付のある証書による通知があったものとみなす、と定めています。条文は「法人が」と書いていますので、個人のオーナーは、この登記は使えません。また、登記をしても、入居者に対抗するには、同法4条2項により、登記事項証明書を交付して通知するか、入居者が承諾することが別に要ります。
譲ったあとも、大家さんに残るものは何か？
賃料債権だけを譲っても、賃貸人としての立場が動くわけではありません。建物を売ったときに賃貸人たる地位が買主に移る仕組みは、605条の2に別の条文があります。オーナーチェンジで売るときの注意点｜入居者の承諾より先に必要なのは登記で扱っています。
- 修繕：賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負います（606条1項）。家賃を譲った相手に、この義務は移りません
- 入居者の相殺：入居者は、通知を受ける前に大家さんに対して取得した債権（たとえば必要費の償還請求・608条1項）で、相殺を主張できます（469条1項）
家賃を譲った後も、修繕の依頼や敷金の話は、これまでどおり大家さんに届きます。譲った家賃が滞納になったときの時効の数え方は、滞納家賃の時効は5年ですが、入居者が援用するまで請求は消えません｜築古アパートのオーナーが読む民法166条・145条・152条で扱っています。
都合の悪いことも書いておきます
- 入居者に通知を出すと、大家さんが家賃を担保や取引に使ったことが、入居者に伝わります。賃貸の関係に影響が出ることがあります
- 債権譲渡登記は、法人だけが使えます。個人のオーナーは、内容証明郵便などの形になります
- 家賃を譲ったときの税金の扱い、融資との関係は、この記事では扱いません。税理士と、融資を受ける金融機関に確認してください。通知文の作り方は、司法書士か弁護士に相談してください
今日できること
- 入居者との契約書に、賃料債権の譲渡を制限する定めがないかを確かめる
- 誰に、何室分を、何か月分譲るのかを、紙に書き出す
- 通知の方法（内容証明郵便か、法人なら登記か）を、司法書士か弁護士に相談する日を決める
出典
民法466条・467条・468条・469条・605条の2・606条・608条、民法施行法5条、動産及び債権の譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律4条（e-Gov 法令検索・2026年10月3日時点）。
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