公道に出られない敷地のアパートでも、隣の土地を通る権利は民法210条にあります｜築古アパートのオーナーが読む210条から213条
結論からお伝えすると、他人の土地に囲まれて公道に出られない敷地に建つアパートでも、オーナーには、その敷地を囲んでいる土地を通る権利が民法210条で認められています。承諾をもらって通る「お願い」ではなく、法律上の権利です。ただし、通る場所は「他の土地のために損害が最も少ない」ところに限られ（211条1項）、通る側は償金を払います（212条）。そして、通行できることと、建物を建て替えられることは別の話です。
仮の話です。築45年の木造アパート。敷地の周りは他人の土地で、公道へは細い通路を通って出ています。その通路は、隣の家の敷地の一部でした。ある日、隣の土地の所有者が代わり、新しい所有者から「ここは通らせない。通るなら通行料を払え」と言われました。入居者の出入りも、ごみ出しも、その通路を使っています。条文は何と言っているのか、順に見ます。
民法210条は、何を認めているか？
- 1項：他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる
- 2項：池沼、河川、水路もしくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、または崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、1項と同様とする
通行できるのは、敷地の所有者です。条文が書いているのは「公道に通じない」土地で、すでに別の道で公道に出られる敷地は、この条文の前提から外れます。また、条文は「公道」と書いています。私道にしか面していない敷地をどう読むかは、条文からは分かりません。個別の事情で変わるので、専門家に確かめてください。
通る場所と幅は、どう決まるのか？
211条は、通行の場所と方法の決め方を定めています。
- 1項：通行の場所と方法は、通行権を持つ人のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない
- 2項：通行権を持つ人は、必要があるときは、通路を開設することができる
条文には、通路の幅や、自動車が通れるかどうかの数字は書かれていません。「必要であること」と「損害が最も少ないこと」の2つの条件の釣り合いで決まる、という読み方になります。ここは条文だけでは決まらず、現地の状況と話し合いで決める部分です。
通行料は払わなくてよいのか？
無償ではありません。212条は、通行権を持つ人は、通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない、と定めています。ただし書きがあり、通路を開設したことによる損害に対する分を除いて、償金は1年ごとに支払うことができます。
例外もあります。213条1項は、土地を分けたことで公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、他の分割者の土地だけを通行でき、この場合は償金を払わなくてよい、と定めています。土地の一部を譲ったときも同じ扱いです（213条2項）。つまり、もともと袋地だったのか、分けた結果で袋地になったのかで、通れる範囲と償金が変わります。
通行権があれば、建て替えもできるのか？
できるとは限りません。民法の通行権と、建築基準法の接道は、別のルールだからです。建築基準法43条1項は、建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならないと定めています（自動車専用道路などは道路から除かれます）。民法で隣地を通れても、その通路が建築基準法の道路に2メートル以上つながっていなければ、建て替えの確認は通らない可能性があります。43条2項には、特定行政庁の許可による例外もありますが、許可が出るかは個別に判断されます。
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都合の悪いことも書いておきます
- 通行権があっても、隣の所有者が通行を妨げると、実際に通れるようにするまでに時間と費用がかかります。話し合いがまとまらないときは、弁護士に相談してください
- 通れる幅や、自動車を通せるかは、条文だけでは決まりません。入居者の駐車場や工事車両の出入りを前提にしている物件は、先に確かめておく必要があります
- 袋地かどうかは、現地の通路の所有者、登記、公図を見ないと判断できません。購入前なら、売主と仲介会社に通行の根拠を書面で出してもらってください
今日できること
- 敷地が公道に直接接しているかを、登記簿、公図、現地で確かめる
- 入居者が通っている通路の所有者が誰かを、通路の登記簿で調べる
- 通路の通行について、書面（覚書や承諾書）が残っているかを探し、なければ作る話を持ちかける日を決める
出典
民法210条・211条・212条・213条、建築基準法43条（e-Gov 法令検索・2026年10月3日時点）。
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