築古アパートのゴミ置き場対策｜内見で決まらない共用部を直す順番
結論からお伝えすると、共用部を直す順番は「臭いと汚れ → 放置物 → 明るさ → 見た目の仕上げ」です。塗り直しや看板の設置は最後で構いません。先に外側をきれいにしても、ゴミ置き場の前で足が止まる状態が残っていれば、内見の印象は戻りません。
11月の土曜、案内から戻った仲介の担当者から電話が入ります。「部屋自体はすごく気に入ってくださったんですが、帰り際にゴミ置き場のところで足が止まっちゃって、そのあと少し口数が減りました」。翌週、オーナーさんが現地に行ってみると、収集後のネットが丸めて置かれ、その脇に段ボールと壊れた傘立てが残っていました。前に見たときは、たしかにきれいだったはずでした。
なぜ、ゴミ置き場から直すのか
部屋の中は、いくらでも作り込めます。クロスを貼り替えれば新品になりますし、写真も撮り直せます。ところが共用部は、そこに住んでいる人の暮らし方がそのまま出ます。内見に来た人は、部屋の写真では分からないことを共用部で確かめていると考えてください。
ゴミ置き場が荒れていると、次のように受け取られることがあります。
- ルールを守らない人が住んでいるのではないか
- 管理する人が見に来ていないのではないか
- ここに住むと、自分もこの中で出すことになるのか
どれも、家賃を下げても消えない不安です。だから家賃の調整より先に手をつけるほうが順番として合っています。家賃を動かす前の打ち手は家賃を下げる前に試す4つの手にまとめました。
内見の人が見ている共用部
ゴミ置き場だけではありません。案内の動線に沿って、次の場所が目に入ります。
- 建物の入口まわり（雑草、割れたコンクリート、傘やスリッパの放置）
- 郵便受け（あふれたチラシ、名前の消えたテープ、開かない扉）
- ゴミ置き場（臭い、ネット、はみ出したゴミ、粗大ゴミ）
- 外廊下と階段（砂ぼこり、クモの巣、切れた電球）
- 駐輪場（タイヤの潰れた放置自転車）
いちどスマートフォンで、駅から来た人と同じ順番に歩きながら写真を撮ってみてください。自分の目で見るより、写真のほうが正直です。毎月見ている場所は、汚れていても目が慣れてしまいます。
直す順番
1. 臭いと汚れを止める
最初にやるのは、ゴミ置き場の床の水洗いと、はみ出しているゴミの整理です。臭いは、写真にも図面にも写りませんが、内見では確実に伝わります。ここが残っていると、あとの工事が効きません。
そのうえで、収集日とルールの掲示が古くなっていないかを見てください。掲示の内容が自治体の今のルールと合っているかは、物件のある市区町村の窓口やホームページで確認してください。分別の区分や収集日は地域によって違います。
2. 放置物をなくす
粗大ゴミ、壊れた家具、放置自転車。ここでひとつ注意があります。敷地内にあるものでも、持ち主のあるものを勝手に処分することはできません。一般的には、掲示や通知で持ち主に告知したうえで、期間を置いて対応する流れになりますが、進め方は状況によって変わります。実際の処分にあたっては、弁護士や宅建業者、自治体の窓口に確認してください。ここを自己判断で進めると、あとで面倒になります。
3. 明るくする
切れた電球を替える。暗いゴミ置き場に照明を足す。これだけで印象は変わりますし、夜の防犯にも効きます。ただし電気の工事が必要な場合は、電気工事士の資格を持つ業者に依頼してください。共用灯を増やすと電気の使用量も動くので、あわせて共用部の電気代が上がったときに確かめる順番もご覧ください。
4. 見た目を仕上げる
ここまで済んでから、ゴミ置き場の囲いを直す、扉を付ける、郵便受けを交換する、外廊下を塗るといった工事に進みます。順番を逆にすると、きれいに囲われた中に臭いが残る、という状態になります。
工事の金額は、範囲と数量が決まらないと出ません。直す場所を書き出した紙を渡して、数量の入った見積りを2〜3社から取り、同じ条件で比べてください。
直したら、写真を撮り直して募集図面に載せる
ここが抜けやすいところです。直しただけでは、見に来た人にしか伝わりません。片づけた共用部を撮り直して、募集の資料に入れてもらってください。部屋の写真だけでは伝わらない部分なので、「ここは手が入っている」という材料になります。
どんな人に住んでほしいかによって、見せる場所も変わります。入居者層の決め方は築古アパートは誰に貸すかを、空室が長引いている場合は昭和築アパートの空室が埋まらない5つの原因を参考にしてください。
共用部を直しても、それだけで決まるとは限りません
共用部をきれいにしても、それだけで決まるとは限りません。駅からの距離や間取りといった、動かせない条件のほうが重い場合もあります。また、いちど片づけても、手を入れ続けなければ元に戻ります。誰が・どの頻度でやるかを決めていない状態だと、半年で同じ写真が撮れてしまいます。担当の決め方はアパートの草刈り・ゴミ置き場・共用清掃は誰がやるかにまとめました。
まとめ｜今日やることを1つだけ選ぶなら
今日やることを1つだけ選ぶなら、駅から歩いてくる人と同じ順番で歩いて、共用部の写真を撮ってください。直す順番は、その写真が教えてくれます。埼玉・千葉県西部・栃木県南部の築古物件でも、部屋より先に共用部で判断されてしまうことがあります。
なお、放置物の処分や、掲示で入居者に協力を求める際の書き方については、弁護士や宅建業者、自治体の窓口にご相談ください。
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