「責任を負わない」と書いた売買でも、知りながら告げなかった事実は免れません｜築古アパートのオーナーが読む民法572条

結論からお伝えすると、売買契約書に「契約不適合責任を負わない」と書いてあっても、売主が知りながら告げなかった事実と、売主が自ら第三者のために設定した権利や譲り渡した権利については、責任を免れることができません。民法572条が、そう定めています。「免責」の特約は有効でも、知っていて黙っていたことまでは、守ってくれません。

仮の話です。築古アパートを売るとき、契約書に「現状有姿で売買し、売主は契約不適合責任を負わない」と書きました。売主は、数年前から屋根の雨漏りを知っていましたが、そのことは買主に伝えていません。引渡しのあと、買主から雨漏りの修繕費を請求されました。免責の特約があれば、売主は何も払わなくてよいのか。条文の流れを整理します。

572条は、何を決めているか？

• 572条：売主は、562条1項本文または565条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実と、自ら第三者のために設定し、または第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない
• 562条1項本文：引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は、履行の追完（修補など）を請求できる
• 565条：売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しない場合に、前三条（追完・代金の減額）を準用する

ここでいう担保の責任とは、建物が契約の内容に合っていなかったときに、売主が負う責任のことです。追完（修理など）の請求、代金の減額、損害賠償、契約の解除が、その中身です。免責の特約は、これらの責任を負わないという約束です。

免れられない2つの場合

1. 知りながら告げなかった事実：売主が知っていたのに、買主に伝えなかった事実。たとえば、雨漏りやシロアリの被害、地盤の沈みなど、売主が気づいていたこと
2. 自ら第三者のために設定し、または第三者に譲り渡した権利：売主自身が、買主に知らせないまま他人に与えた権利。たとえば、売主が自分で設定した抵当権や、第三者への権利の譲渡

1つめは、売主が知っていた事実についての条文です。伝えていれば、「告げなかった事実」にはあたりません。つまり、知っていることを買主に伝え、そのうえで免責の特約を結ぶのと、伝えずに免責の特約だけを結ぶのとでは、結論が変わります。

「伝えた」と言えるように、何を残すか？

売主が知っていることを書面で買主に渡しておけば、あとで「伝えた」と示せます。不動産の売買では、物件の状況を売主が書く書面（物件状況報告書や告知書と呼ばれるもの）を、契約の前に買主へ渡す運用が広く行われています。書式に決まりがあるわけではありませんが、書く内容は、売主が知っていることの範囲です。

1. 雨漏りやシロアリ、設備の不具合など、知っていることを具体的に書く
2. いつ気づいたか、修理したかを、日付つきで書く
3. 書面の控えを、買主の署名か受領の記録つきで残す

知らなかったことは、書けません。ただ、「知らなかった」と言えるのは、本当に知らなかったときだけです。前の所有者や入居者から聞いていた話があるなら、それも「知っていること」の中に入りうるため、書面に書いておくほうが安全です。

売主が宅建業者や事業者のときは、さらに別の制限があります

宅地建物取引業者が自ら売主になる売買では、宅建業法40条が、民法566条の通知期間について、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、買主に不利な特約をしてはならないと定め、これに反する特約は無効としています。八種制限の全体は、買取のとき、宅建業法のいわゆる八種制限は働きません｜築古アパートのオーナーが仲介と比べる3つの物差しにまとめています。また、売主が事業者で、買主が消費者の取引には、消費者契約法8条が、事業者の損害賠償責任の全部を免除する条項などを無効とする定めを置いています。個人どうしの売買には、これらは働きません。

期限の制限は、どう動くか？

民法566条は、売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合に、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額・損害賠償・解除ができなくなると定めています。ただし書きで、売主が引渡しの時にその不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この期間の制限は働かないとしています。572条の「知りながら告げなかった」と、よく似た形です。損害賠償の請求期限の読み方は、入居者の過失で受けた損害の請求期限は、3年でも5年でもなく、退去の1年後に切れるものがあります｜築古アパートのオーナーが読む民法600条と724条にまとめています。

都合の悪いことも書いておきます

• 売主が「知っていた」ことは、買主の側が示さなければなりません。売主が何を知っていたかを、あとから証明するのは簡単ではありません
• 免責の特約が、すべて無効になるわけではありません。572条の2つの場合以外は、特約どおりになるのがふつうです
• 572条が定めるのは、免責の特約が効かない場合です。「どの不具合まで売主の責任になるか」は、契約の内容に適合しているかの問題として、別に判断されます
• 知らなかったことと、知っていて黙っていたことの境目は、個別の事情で争われます。迷うときは、専門家（弁護士）に、契約書と事実の経緯を見せて確認してください

今日できること

1. 売却を考えている物件で、売主として知っている不具合（雨漏り・シロアリ・設備・近隣との問題など）を、すべて書き出す
2. 書き出した内容を、契約の前に書面で買主へ渡す準備をする
3. 契約書の「契約不適合責任」の条項を読み、免責の範囲が日付や項目で書かれているかを確かめる

出典

民法562条・565条・566条・572条、宅地建物取引業法40条、消費者契約法8条（e-Gov 法令検索・2026年10月7日時点）。

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