築古アパートの売買で利回りを思い違いして買ったとき、取り消せるのは契約の基礎として表示していた場合だけです｜築古アパートのオーナーが読む民法95条
結論からお伝えすると、築古アパートの売買で、利回りや入居の状況を思い違いして契約したとき、民法95条で契約を取り消せるのは、その事情を契約の基礎にしていることが「表示されていた」場合に限られます。単に心の中で期待していただけでは足りません。さらに、重大な過失があった場合は、原則として取り消せません。
仮の話です。満室で年間の家賃収入が見込めると聞いて、築古アパートを買いました。引渡しのあとで調べると、空室が数戸あり、聞いていた収入は出ません。契約を取り消したい。条文のうえで、どこから先が取り消せるのかを整理します。
95条は、錯誤を2つに分けている
- 95条1項1号：意思表示に対応する意思を欠く錯誤。言い間違い、書き間違いのように、思ったことと、表に出したことが食い違う場合
- 95条1項2号：表意者が法律行為の基礎とした事情についての認識が、真実に反する錯誤。この例の「満室だと思って買った」が当たる
- 95条2項：2号による取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが、表示されていたときに限る
どちらも、その錯誤が、法律行為の目的と取引上の社会通念に照らして重要なものであることが、取消しの前提です（1項柱書）。条文は、どの程度で「表示されていた」と言えるのかを書いていません。契約書や添付資料に、満室や収入の前提が書かれていれば、争いになったときの手がかりになります。口約束だけだった場合は、個別の事情次第で、条文からは読み切れません。
取消しができない場合は？
- 重大な過失があったとき（95条3項）。ただし、相手方が錯誤を知っていた、または重大な過失で知らなかったとき、相手方も同じ錯誤に陥っていたときは、取り消せます
- 善意で、かつ過失がない第三者に対しては、取消しを対抗できません（95条4項）
- 取り消せるのは、錯誤をした本人、その代理人、承継人に限られます（120条2項）
重大な過失かどうかは、個別の事情で判断されます。買う前に確かめられたことを、確かめていたかどうかが、手がかりの一つになりえます。
取り消すと、どうなる？いつまでにできる？
取り消された行為は、初めから無効だったものとみなされます（121条）。取消しは、相手方が決まっている場合、相手方に対する意思表示でします（123条）。取消権は、追認できるときから5年、行為のときから20年で、時効によって消えます（126条）。追認は、取消しの原因となっていた状況が消えて、取消権を持つと知ったあとでなければ、効力を生じません（124条1項）。
詐欺や、契約不適合とは、どう違う？
相手方が、嘘の説明をして買わせたのなら、錯誤ではなく、詐欺による取消し（96条1項）の話になります。建物の欠陥など、契約の内容に適合しない場合は、契約不適合の責任（売主の責任）が別にあります。この整理は、登記名義が売主本人ではない物件を買うとき、売主には登記を備えさせる義務があります｜築古アパートのオーナーが読む民法560条・561条と、新築から10年の保証は、建物ではなく契約に付いています｜築古アパートのオーナーが売買の前に分ける3つの責任に書きました。取り消すか、責任を追及するか、解除するかは、事情で選び方が変わります。
都合の悪いことも書いておきます
- 「儲かると思った」だけの、動機の思い違いは、契約の基礎として表示されていなければ、取り消せません
- 買ったあとに、事情を知ったのに、そのまま家賃を受け取ったり、売却の話を進めたりすると、追認と見られる場面が出てきます
- 取消しが認められるかどうかは、裁判所の判断です。条文からは決まらない部分が多く、弁護士に、契約書と資料を見せて確認してください
今日できること
- 売買契約書と、渡された資料（家賃の一覧、収支の表）に、満室や収入の前提が書かれているかを見る
- 買う前に確かめられたことは何か、確かめたことは何かを、日付つきで書き出す
- 取消しを考えるなら、追認と見られる行為（家賃の受取や売却の話）を、弁護士に相談する前に進めない
出典
民法95条・96条・120条・121条・123条・124条・126条（e-Gov 法令検索・2026年10月5日時点）。
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