敷地の雨水や余水を隣の土地へ流してよいのは、高地の所有者が目的に沿って低地に通すときだけです｜築古アパートのオーナーが読む民法220条
結論からお伝えすると、自分の敷地の水を隣の土地へ流す権利が、民法に書かれているのは「高地の所有者」が、一定の目的のために、公の水流か下水道に至るまで低地に水を通す場合です。民法220条です。しかも低地のために損害が最も少ない場所と方法を選ぶ、という条件が付いています。「敷地が高いから、雨水は隣へ流してよい」という意味ではありません。
仮の話です。道路より少し高い敷地に建つ築古アパートで、大雨のたびに駐車場の水が隣の畑のほうへ流れていく。隣の所有者から「うちに水を入れないでほしい」と言われた。大家さんは「昔からそうなっている」と答えたくなる。ここで、条文は何を許し、何を許していないのかを整理します。
民法220条は何を許しているか
220条の中身は次のとおりです。
- 誰が：高地の所有者
- どんな目的で：高地が浸水した場合にこれを乾かすため、または自家用若しくは農工業用の余水を排出するため
- どこまで：公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができる
- 条件：低地のために損害が最も少ない場所及び方法を選ぶ
ここで大事なのは、目的が限られていることです。条文に出てくるのは「浸水を乾かす」「自家用若しくは農工業用の余水」です。賃貸アパートの駐車場や屋根に降った雨水の排水が、この目的に当たるのかは、条文の言葉からは読み切れません。ここは断定できないところです。
隣の土地へ水を流すとき、別の条文もあります
- 民法214条：土地の所有者は、隣地から水が自然に流れてくるのを妨げてはならない、という自然水流の定めです
- 民法218条：土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他の工作物を設けてはならない、という定めです
- 民法220条：浸水や余水の排出のために、低地へ水を通すことを認める定めです
つまり、自然に流れてくる水は低地側が受け入れる、屋根から直接隣に落とす造りは禁止、そして排水のための通水は「損害が最も少ない形」でなら認められる、という3つの線が並んでいます。築古アパートの屋根や雨どいの造りを見直すときは、どの線の話なのかを分けて考えます。
雨どいの水の行き先は、地域によって決まりがあります。合流式と分流式で、雨水を汚水管に入れてはいけない区域があります（雨どいの水が汚水管に入ってはいけない区域があります｜築古アパートのオーナーが見る合流式と分流式）。
隣の所有者から「水を入れるな」と言われたら
- 水がどこから、どの経路で、いつ流れているのかを、雨の日に写真と動画で残す
- 屋根や雨どいが、直接隣地へ水を注ぐ形になっていないかを確かめる（218条の線）
- 公共下水道や側溝へ出す経路がないかを、市の下水道担当課か道路管理者に聞く
- 隣の土地への影響が、損害が最も少ない形になっているかを、専門家と一緒に見る
雨どいの詰まりが原因で隣地へ水が溢れている場合は、まず雨どいの点検です。アパートの雨樋の詰まりを放置すると何が起きるか｜築古オーナーが建物と隣地の両方で見る3か所に、建物と隣地の見る場所をまとめています。
都合の悪いことも書いておきます
220条は、条文の短さに比べて、実際の争いでは事情が細かく問われる条文です。昔からの水路があるのか、どちらが先に建てたのか、自治体の下水道の区域なのか、などで結論が変わることがあります。隣の所有者と言い争いになっている場合は、自分の判断で水を止めたり流したりする前に、弁護士か、土地家屋調査士、市の担当課に相談してください。
さいたま市では、重要事項説明で水に関する図面の扱いが変わっています。内水の図面などの動きは、さいたま市の重説で示す水の図面は、2026年4月23日から1枚増えました｜大家が読む洪水と内水にまとめています。
今日できること
- 次の雨の日に、敷地の水がどこへ流れているかを、写真と動画で記録する
- 屋根と雨どいの出口が、隣地に向いていないかを確かめる
- 市の下水道担当課に、敷地の排水の行き先を電話で確認する日を決める
出典
民法214条・218条・220条（2026年10月2日時点）。
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