築古アパートに省エネ基準の適合義務はかかりません｜既存の建物にあるのは所有者の努力義務です

「2025年4月から、住宅も省エネ基準に適合させないといけなくなった」。そう聞いて、築40年のアパートを持っている側は身構えます。次に外壁と屋根をやり直すとき、断熱まで入れないと工事ができないのか。窓を全部替えないといけないのか。見積の桁が変わる話なので、確かめずに先送りにしてしまいがちです。

結論からお伝えすると、建築物省エネ法の適合義務がかかるのは「建築」＝新築・増築・改築だけで、条文に修繕と模様替は入っていません。既存の築古アパートを大規模に修繕しても、省エネ基準に適合させる義務はかかりません。ただし「何もない」わけではなく、所有者と管理者には努力義務が、賃貸の広告には表示の努力義務が、それぞれ別の条文で置かれています。

義務がかかるのは「建築」であって、修繕ではありません

建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律（建築物省エネ法）10条1項です。

建築主は、建築物の建築（エネルギー消費性能に及ぼす影響が少ないものとして政令で定める規模以下のものを除く。）をしようとするときは、当該建築物（増築又は改築をする場合にあっては、当該増築又は改築をする建築物の部分）を建築物エネルギー消費性能基準に適合させなければならない。

この「建築」が何を指すかは、同法6条1項のかっこ書きに書かれています。「建築物の新築、増築又は改築をいう。以下同じ。」。3つだけです。修繕も模様替も、設備の交換も入っていません。

建築基準法の側では、2025年4月1日から木造2階建てのアパートも大規模の修繕・模様替に建築確認が要るようになりました。確認が要ることと、省エネ基準に適合させる義務があることは、別の法律の別の条文です。ここを一緒にすると、要らない工事を積むことになります。

もう1つ。増築・改築をする場合でも、適合させるのは「当該増築又は改築をする建築物の部分」だけです。既存の部分まで基準に合わせろ、とは書かれていません。

10平方メートル以下は、そもそも外れます

10条1項のかっこ書きにある「政令で定める規模」は、施行令3条にあります。

法第十条第一項の政令で定める規模は、建築物の建築に係る部分の床面積（中略）の合計が十平方メートルであることとする。

建築に係る部分の床面積の合計が10平方メートル以下なら、適合義務の外です。物置や小さな増築はここで外れます。

2025年4月に義務化されたもの、2026年度に上がったもの

国土交通省の2026年7月7日付の報道発表に、経緯がそのまま書かれています。

令和７年度から戸建て住宅を含む全ての新築住宅・建築物について省エネ基準への適合義務が開始され、審査体制の充実が求められています。

同じ資料に、「令和８年度から引き上げた新築中規模非住宅建築物の省エネ基準」という一文もあります。2026年度に基準が上がったのは非住宅の中規模建築物で、住宅ではありません。「今年また上がったらしい」という話が回ってきたときは、住宅の話か非住宅の話かを先に分けてください。アパートは住宅です。

既存の建物の所有者には、努力義務がかかっています

「義務はない」で終わらせると、条文を1つ読み落とすことになります。同法6条2項です。

建築主は、その修繕等（建築物の修繕若しくは模様替、建築物への空気調和設備等の設置又は建築物に設けた空気調和設備等の改修をいう。次項、第二十九条第一項及び第六十二条において同じ。）をしようとする建築物について、建築物の所有者、管理者又は占有者は、その所有し、管理し、又は占有する建築物について、エネルギー消費性能の向上を図るよう努めなければならない。

「所有者」が名指しされています。大家は、工事をしていなくても、持っているだけでこの努力義務の対象です。罰則も勧告もありませんが、法律の建て付けとしては「既存のアパートは対象外」ではありません。

同条3項では、建築士が設計を受けたときに、建築主に対してエネルギー消費性能について説明するよう努めなければならないとされています。設計を頼むときに「省エネの説明をお願いします」と一言添えれば、根拠のある依頼になります。

賃貸の広告に「表示するよう努めなければならない」という条文があります

大家にいちばん近いのは、実は27条です。

建築物の販売又は賃貸（以下この項並びに次条第一項及び第四項において「販売等」という。）を行う事業者は、その販売等を行う建築物について、エネルギー消費性能を表示するよう努めなければならない。

「賃貸」と書いてあります。2項で国土交通大臣が表示すべき事項と方法を告示で定め、28条では、告示に従っていないと認めるときは勧告ができ、従わなければ公表、さらに社会資本整備審議会の意見を聴いたうえで命令、そして報告徴収と立入検査まで並んでいます。

ただし、実際にどこまでが対象かは制度側で線が引かれています。国土交通省の省エネ性能表示制度のサイトには、こう書かれています。

2024年4月以降、事業者は新築建築物の販売・賃貸の広告等において、省エネ性能の表示ラベルを表示することが必要となります。（中略）新築以外の既存建築物についても表示は推奨されますが、表示しない場合の勧告等の対象とはなりません。

広告等には、新聞・雑誌広告、チラシ、パンフレット、インターネット広告が含まれます。築古アパートは「推奨」の側で、勧告の対象ではありません。募集図面をどう作るかは募集図面（マイソク）でオーナーが必ず直させる7つの欄と募集図面（マイソク）で反響が変わる｜書き換えるべき5か所にまとめてあります。

既存の住宅には「省エネ部位ラベル」があります

建築時に省エネ性能を評価していない建物は、そもそもラベルを出せません。そこで2024年11月から、別の仕組みが動いています。国土交通省の説明です。

省エネ性能の把握が困難な既存住宅を対象とした、省エネ性能の向上に資する改修等を行った部位を表示する「省エネ部位ラベル」を新たに設定しました。

建物全体の性能を出さなくても、手を入れた部位だけを表示できるという仕組みです。築古アパートで内窓を入れた、断熱材を足した、給湯器を効率の高いものに替えた。そういう1点ずつを、募集のときの材料にできます。発行プログラムは一般社団法人住宅性能評価・表示協会が公開しています。

どの部位から手を付けるかは、断熱と遮音を分けて考えたほうが判断しやすくなります。国が民間賃貸に置いた指標との関係は民間賃貸の断熱と遮音｜国が20％と置いた線を築古アパートのオーナーはどう受けるかで、給湯器の補助制度はアパートの給湯器交換に補助金は使えるのか｜築古オーナーが契約より先に確かめる3つで扱っています。

10月は住生活月間です

2026年9月4日、国土交通省が今年度の住生活月間を公表しました。期間は令和8年10月1日（木）から10月31日（土）まで。38回目です。

そのなかの住生活月間フォーラムは、令和8年10月22日（木）14時00分から16時30分、WEB配信。テーマは「未来へ希望のバトンをつなぐ〜良質な住宅ストック形成のために〜」です。既存の建物をどう使い続けるかという話で、賃貸オーナーの持ち物がそのまま「住宅ストック」に当たります。移動が要らない形なので、10月22日の午後を空けられるなら、予定に入れておく価値はあります。

今日やることを1つだけ選ぶなら

自分のアパートで「窓がどうなっているか」を1棟分メモすることです。単板ガラスのアルミサッシか、内窓が入っているか、複層ガラスか。省エネ部位ラベルも、補助制度も、断熱の相談も、出発点はここです。修繕の見積を取ったあとで窓の話が出てくると、足場の計画からやり直しになります。義務がかかっていないからこそ、順番はこちらで決められます。

出典

• e-Gov 法令検索「建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律」6条・10条・27条・28条（2026年9月8日時点）https://laws.e-gov.go.jp/law/427AC0000000053
• e-Gov 法令検索「建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律施行令」3条（2026年9月8日時点）https://laws.e-gov.go.jp/law/428CO0000000008
• 国土交通省「『令和８年度 省エネ適合性判定に関する講習』開催のご案内！」（令和8年7月7日）https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001347.html
• 国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」（2026年9月8日閲覧）https://www.mlit.go.jp/shoene-label/
• 国土交通省「１０月は『住生活月間』です」（令和8年9月4日）https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000250.html

補助制度の要件と、どの工事が対象になるかは年度ごとに変わります。この記事では判定をしません。工事の内容と省エネの効き方は建物ごとに違うため、建築士や施工会社にご確認ください。