前面道路が4メートルなら、指定が200%でも使える容積率は160%です｜築古アパートのオーナーが読む建築基準法52条2項

結論からお伝えすると、前面道路の幅が12メートル未満の敷地では、都市計画で指定された容積率のほかに「道路の幅×10分の4（または10分の6）」という上限がかかり、低いほうが使える容積率になります（建築基準法52条2項）。第一種住居地域で指定が200%でも、前の道が4メートルなら4×0.4＝160%までです。築古アパートの建て替えや売却の見込みを立てるときは、指定の数字ではなく、この計算後の数字で考えます。

役所の都市計画図で自分の敷地を探すと、「容積率200%」と書いてある。それを見て「建て替えれば今の倍は建つ」と考えたくなりますが、図に書いてあるのは前の道の幅を考える前の数字です。敷地の前に立って、道の幅を巻尺で測るところから始まります。

道の幅で、容積率はどう変わるのですか？

52条2項は、前面道路の幅員が12メートル未満の建築物について、道の幅のメートルの数値に、地域ごとの数値を掛けたもの以下にすると定めています。

• 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域…10分の4（1号）
• 第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域…10分の4。特定行政庁が指定する区域では10分の6（2号）
• その他の地域（商業・工業系など）…10分の6。特定行政庁の指定で10分の4か10分の8（3号）

第一種住居地域で指定200%の敷地なら、前の道が4メートルで160%、5メートルで200%、6メートルなら240%と計算されますが、指定の200%を超えられないので200%です。道の幅が5メートルを下回ると、指定の数字に届かなくなるのがこの地域の境目です。

反対に、第一種低層住居専用地域で指定が100%の敷地なら、前の道が4メートルでも4×0.4＝160%で、指定の100%のほうが低いので100%のままです。道の幅が効いてくるのは、指定の容積率が高い地域ほどです。駅に近く指定が高い地域の築古アパートほど、前の道の幅で建て替えの床面積が大きく変わります。

前の道が2本あるときは、どちらで計算するのですか？

前面道路が2以上あるときは、その幅員の最大のもので計算します（52条2項かっこ書き）。角地で一方が6メートル、もう一方が4メートルなら6メートルです。また、幅15メートル以上の道路（特定道路）につながる幅6メートル以上12メートル未満の道路に、特定道路から70メートル以内で接している敷地は、幅員に数値を加える緩和があります（52条9項）。

4メートルない道に面しているときは？

幅4メートル未満の道でも、特定行政庁が指定したものは道路とみなされ、道の中心線から2メートルの線が道路の境界線とみなされます（42条2項）。いわゆる2項道路です。このとき、

• 道路の境界線が敷地の側へ下がるので、その部分は敷地面積に入りません（建築基準法施行令2条1項1号）
• 容積率の計算に使う幅も、一般的には境界線どうしの間の4メートルとして扱われます

つまり2項道路に面した築古アパートは、敷地面積が減り、さらに4×0.4の上限がかかるという二重の効き方をします。登記の面積と実際に使える面積の違いは登記の床面積は壁の中心線、募集図面は切り捨て可ですにも書いています。

そもそも建て替えられるかは、別の条文です

容積率の前に、敷地が道路に2メートル以上接していることが建てる条件です（43条1項）。ここを満たさない物件の扱いは再建築不可の物件をどう扱うかに、都市計画道路の線がかかっている場合は都市計画道路の線が敷地にかかっていても、建て替えはできますにまとめています。

都合の悪いことも書いておきます

容積率だけで建てられる大きさが決まるわけではありません。道路斜線（56条）や高さの制限、日影の規制でさらに小さくなることがあります。埼玉・千葉西部・栃木南部の古い住宅地には、4メートルない道がまだ多く残っています。どの道が2項道路に指定されているか、10分の6の区域かどうかは、市町村の建築指導の窓口で確かめてください。ここに書いた計算は一般的な目安です。

今日やることを1つだけ選ぶなら

敷地の前の道の幅を、端から端まで1回測ってください。その数字に0.4を掛けて100倍した値が、都市計画図の容積率より低ければ、使えるのは低いほうです。

出典

• 建築基準法42条・43条・52条・56条、建築基準法施行令2条（e-Gov 法令API・2026年10月9日時点）

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