浄化槽と汲み取りの物件はどう扱うか｜築古アパートの維持費と入居付け
結論からお伝えすると、浄化槽や汲み取りの物件で効いてくるのは、維持費の金額そのものよりも「決まっていることを、決まった時期にやれているか」です。浄化槽は法令で、定期的な保守点検・清掃・法定検査が求められています。ここが止まっていると、募集の前に建物と行政への対応で手が塞がります。費用は地域と人槽（にんそう＝処理できる人数の規模）で変わるので、相場を探す前に、自分の物件の保守点検の契約書と直近の記録を開いてください。
4月の夕方、退去の立会いで建物の裏手に回る。浄化槽のマンホールの上に、入居者が置いていった自転車が乗っている。どかしたところで、鳴っているはずのブロワ（空気を送る機械）の音がしないことに気づく。数日後、保守点検を頼んでいる業者に電話をすると、記録を見ながらこう言われる。「前の点検、去年の春で止まってますね」。翌週に来てもらい、清掃の手配と法定検査の話がまとめて出てくる。止めていた期間の分は、あとからまとめて戻ってきます。
浄化槽と汲み取りは、何が違うのか
名前が並んで出てくるので混同されがちですが、やっていることは別です。
- 浄化槽：建物の敷地内で汚水を処理してから放流する設備です。機械（ブロワ）が動いていて、微生物のはたらきで処理します。設備なので、点検と清掃と検査がついてきます
- 汲み取り：便槽に溜めて、定期的にバキューム車で汲み取ってもらう方式です。処理はしていないので、溜まる量に応じて回収の依頼が発生します
- 公共下水道：本管に接続して流します。使用料は水道の使用量に応じてかかる形が一般的です
オーナーの手がいちばんかかるのは浄化槽です。機械が動いている以上、故障もしますし、法令で求められている手続きも続きます。
浄化槽で決まっていること
浄化槽法では、浄化槽の管理者（多くの場合は建物の所有者）に対して、大きく次の3つが求められています。
- 保守点検：機械や水の状態を見て調整する作業です。登録を受けた業者に委託するのが一般的です
- 清掃：溜まった汚泥を抜き取る作業です。許可を受けた業者が行います
- 法定検査：保守点検や清掃が適正に行われているかを、指定検査機関が確認する検査です
回数や費用は、どこで決まるのか
回数も金額も、この記事では書きません。浄化槽の種類（合併処理か単独処理か）、人槽の大きさ、地域の運用によって変わるためです。ここを一般論の数字で覚えてしまうと、自分の物件で必要な作業と噛み合わなくなります。
確認する先は決まっています。
- お住まいの自治体の浄化槽の担当窓口：必要な手続き、届出、補助や助成の有無
- 保守点検を委託している業者：自分の物件の人槽と種類で、何をいつやるか、いくらかかるか
見積りは、作業の内訳と回数が入った形でもらってください。総額だけの見積りだと、翌年に何が増えたのか分からなくなります。
入居付けでは、どこが引っかかるのか
ここは都合の悪い話も含みます。
汲み取りの物件では、内見の段階で質問が出ることがあります。「回収の車って、どのくらいの間隔で来るんですか」「駐車場のどのあたりに停まりますか」。ここに答えられないと、その場で決まりません。仲介の担当者も、聞かれて答えられない条件は説明しづらくなります。
浄化槽の場合は、維持にかかる費用を誰が負担しているのかがはっきりしていない、という形で表に出ます。賃料とは別に入居者から徴収している物件もあれば、オーナーが持っている物件もあります。募集条件に書いていないと、契約のときに揉める材料になります。徴収の可否や書き方は契約の内容に関わるので、宅建業者にご確認ください。
申込が来ない理由を設備のせいだと決める前に、切り分けは 昭和築アパートの空室が埋まらない5つの原因 を先に見てください。設備そのものの寿命が近いなら 築古アパートのシロアリと給排水管はいつ点検するか と一緒に考えるほうが早いです。
下水道が来ているなら、接続を検討する
浄化槽や汲み取りを続けるか、下水道につなぐかは、その土地の状況で決まります。調べるのは自治体です。
- 前面道路に本管が来ているか：来ていなければ、そもそも接続できません
- 供用開始の区域に入っているか、いつから入る予定か：計画の段階なら時期を確認します
- 接続に対する助成や貸付の制度があるか：自治体によって内容が違います。あるかどうか、条件は何か、期限はいつかを窓口で確認してください
- 接続の工事にいくらかかるか：敷地の広さ、本管までの距離、既存の配管の状態で変わります。数量の入った見積りを2〜3社から取って比べてください
接続すれば、浄化槽の保守点検・清掃・法定検査は不要になります。一方で、工事の費用は先に出ていきます。「毎年出ていくものが止まる代わりに、まとまった支出が一度ある」という組み替えです。あと何年その建物を持つのかで答えが変わるので、築40年のアパートはリフォームか建て替えか と同じ土俵で考えてください。手元にお金が残らない構造になっていないかは 満室なのにお金が残らない築古アパート が参考になります。
オーナーが今日から手元に置いておくもの
- 保守点検の委託契約書：誰に、どの範囲を、いくらで頼んでいるか
- 直近の点検記録と清掃の記録：日付が飛んでいないか
- 法定検査の結果：受けているか、指摘があったか
- ブロワの設置年：機械なので、いつか止まります。止まってから慌てないために
- 募集条件に書いている維持費の扱い：入居者負担なのか、オーナー負担なのか
まとめ
浄化槽や汲み取りの物件は、手間がかかる分だけ買うときに安く見えます。ただしその手間は、持っている間ずっと続きます。埼玉・千葉県西部・栃木県南部でも、下水道が来ている区域と来ていない区域が同じ市内で分かれていることがあります。隣の物件でこうだった、という話は自分の物件の答えになりません。
今日やることを1つだけ選ぶなら、直近の保守点検の記録を開いて、日付が今年に入っているかどうかだけ確認してください。飛んでいたら、そこが最初の一手です。必要な手続きの内容、下水道の接続、助成の有無は、自治体の担当窓口と保守点検業者にご確認ください。
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