外した給湯器の帳簿の残りは、外した年の経費にできます｜築古アパートのオーナーが読む所得税法51条

結論からお伝えすると、給湯器やエアコンを交換して古い設備を外したとき、その設備の帳簿に残っている金額（未償却残額）は、外した年の必要経費にできます。根拠は所得税法51条です。ただし事業的規模かどうかで扱いが変わり、事業的規模なら全額（1項）、そうでなければその年の不動産所得の金額が限度になります（4項）。限度を超えた分は、赤字にも繰越しにもなりません。

築30年のアパートで、給湯器が1台動かなくなりました。4年前に30万円で付け替えた給湯器です。新しい給湯器の工事代は領収書どおり経費や資産に入れるとして、外した古い給湯器の帳簿の残り、約22万円はどうなるのか。減価償却の表から黙って消すと、この金額は二度と経費になりません。

所得税法51条が、外した設備の残りを経費にしています

所得税法51条1項は、不動産所得を生ずべき事業の用に供される固定資産について、「取りこわし、除却、滅失…その他の事由により生じた損失の金額」を、その損失の生じた日の属する年分の必要経費に算入するとしています。保険金などで補てんされる部分と、資産の譲渡に関連して生じたものは除かれます。

4年前に30万円で付けた給湯器を、給排水又は衛生設備及びガス設備（耐用年数15年・定額法の償却率0.067）として償却していた場合、1年あたりの償却は30万円×0.067＝2万100円、4年分で8万400円なので、残りは21万9,600円です（1年目を12か月使った前提の計算）。外した年に、これが除却損の候補になります。

事業的規模でないと、何が変わるのですか？

事業的規模でない大家（いわゆる業務的規模）には、51条1項ではなく4項がかかります。4項は、業務の用に供される資産の損失を必要経費に入れるとしながら、「不動産所得の金額…を限度として」と書いています。しかも、この限度はこの損失を引く前の不動産所得で見ます。

• 事業的規模（51条1項）…21万9,600円を全額、必要経費に入れる。不動産所得が赤字になれば、ほかの所得と損益通算できる
• 業務的規模（51条4項）…その年の不動産所得が10万円なら、入れられるのは10万円まで。残りの11万9,600円は消える

事業的規模の目安（貸家5棟・貸室10室など）は所得税基本通達26-9にあり、所得税と個人事業税で数え方が違う点は事業的規模の線は1本ではありませんに書いています。

外さずに置いたままでも、経費にできることがあります

所得税基本通達51-2の2（有姿除却）は、解撤・破砕・廃棄などをしていなくても、「その使用を廃止し、今後通常の方法により事業の用に供する可能性がないと認められる固定資産」については、未償却残額から処分見込価額を引いた金額を必要経費に算入できるとしています。

撤去の費用がかかるので、壊れた室外機を当面そのまま置いておく、という場面がこれに近くなります。ただし「いつか直すかもしれない」状態では、使用を廃止したとは言いにくくなります。使わないと決めた日と理由を、写真と一緒に記録しておくのが一般的です。

新しい設備と撤去費は、別に考えます

除却損は「古い設備の残り」の話です。新しい給湯器の代金は、修繕費か資本的支出かを別に判断します（考え方は20万円と60万円は同じ基準ではありません）。古い設備を運び出す撤去費は、一般的にはその年の必要経費として扱われます。交換の時期の決め方は給湯器とエアコンはいつ交換するか、建物そのものの償却は耐用年数を過ぎた木造アパートの減価償却をどう考えるかを見てください。

都合の悪いことも書いておきます

設備をどの耐用年数で償却してきたかは、物件ごとの申告の積み重ねで決まっています。古い設備が帳簿の上で建物本体と一緒に償却されていると、外した設備の残りを取り出して計算できないことがあります。また、火災保険の保険金が出た場合は、その分を損失から引きます。20万円未満で一括償却にしていた資産や、少額の特例で一度に経費にした資産は、この計算の対象になりません。実際の金額と扱いは税理士か税務署に確かめてください。

今日やることを1つだけ選ぶなら

減価償却の明細を開き、「もう外した設備」「使っていない設備」が残っていないかを1行ずつ確かめてください。残っていれば、外した年と金額を確かめて、今年の申告で税理士に相談します。

出典

• 所得税法51条、減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一・別表第八（e-Gov 法令API・2026年9月28日時点）
• 国税庁「所得税基本通達」51-2の2（有姿除却）・26-9

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