網戸・障子・襖はどこまで直すか｜築古アパートのオーナーが紙と建具を分けて決める順番

結論からお伝えすると、紙は替えて、建具の種類は替えないでください。襖紙・障子紙・畳表は張り替えるほど費用対効果がはっきりしています。一方で、襖を壁や開き戸に替える工事は、法律上その部屋が何室として扱われるかを動かす工事です。網戸は、破れていないなら退去者に請求する話ではありません。

退去後の和室。襖が2本、障子が1枚、窓には網戸。襖の下の桟が浮き、障子紙に破れが1か所。見積を頼むと「建具まわり一式」と1行で返ってきた——ここで一式を分けて見るために、3つの一次資料を並べます。

襖と障子を替えると、部屋の数が変わります

建築基準法28条4項に、こう書かれています。

ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。

「前三項」は採光（1項）・換気（2項）・火を使う室の換気設備（3項）です。つまり襖や障子で仕切られた2室は、採光と換気の計算では1室として扱われます。窓のある部屋と窓のない部屋が襖1本でつながっているとき、その2つは合わせて1室として見てよい、という定めです。

だから「襖をやめる」は、内装の話では終わりません

襖を撤去して壁にする、あるいは随時開放できない開き戸に替えると、その2室は「2室」として計算されることになります。窓のない側は、自分の窓だけで採光を満たす必要が出てきます。住宅の居住のための居室に必要な割合は、建築基準法施行令19条3項の表で床面積の7分の1です。

いま何分の1あるのか、どの開口部が計算に入るのかは建物ごとに違います。判定はこの記事ではしません。建具の種類を変える工事を検討するときは、建築士か自治体の建築指導課に先に相談してください。あわせて、募集図面で「洋室」と書けるかどうかにも関わります（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則(17)は、建築基準法28条に適合せず居室と認められない部分は「納戸」等と表示することを定めています）。

逆に言えば、襖と障子を襖と障子のまま維持することは、採光の計算では有利な側に働きます。「和室っぽいから替えたい」という理由だけで建具の種類を動かすのは、いちばん高くつく変更になり得ます。和室そのものを洋室化するかどうかの判断順は和室を洋室に変えるか｜築古アパートのオーナーが費用と埋まりやすさを判断する順番にまとめています。

襖紙・障子紙・畳表は「6年で1円」になりません

クロスは6年で残存価値1円まで落ちるので、6年住んだ入居者に張替え費用を請求してもほとんど残りません（→クロスは全面か一面か）。襖紙・障子紙・畳表は、この計算の外にあります。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の「賃借人の負担単位」の表には、経過年数等の考慮としてこう書かれています。

• 襖紙、障子紙——経過年数は考慮しない（襖は1枚単位、柱は1本単位）
• 畳表——経過年数は考慮しない（原則一枚単位。裏返しか表替えかは毀損の程度による）
• クッションフロア・カーペット——6年で残存価値1円となるような負担割合
• 壁（クロス）——6年で残存価値1円となるような負担割合

令和5年3月の「ガイドラインに関する参考資料」も、長期間の使用に耐えられ、部分補修が可能なフローリングや、襖紙、障子紙、畳表といった消耗品は経過年数の考えにはなじまないため、経過年数は考慮されませんと説明しています。

ただし国は「大家負担で処理しているケースも多い」とも書いています

平成23年の再改訂のとき、この扱いを削除すべきという意見が出ています。国土交通省の回答はこうです。

襖紙や障子紙、畳表は、一般的に消耗品という扱いになっており、新品に取り替える必要はなかったにもかかわらず、毀損したおかげで取り替えざるを得なくなった場合は、交換費用をその原因者たる賃借人が負担するのが妥当であると思われる。一方、実務上、大家側が必要経費として会計処理し、大家負担として処理しているケースも多いことから、このようなケースも明記することとしているところである。

「請求できる」と「請求しなければならない」は別だと国が書いている、ということです。金額と、退去時のやり取りに使う時間を並べて決めてください。

網戸代は、退去者に請求できるのでしょうか

ガイドラインの別表1と、賃貸住宅標準契約書の別表第5「賃貸人・賃借人の修繕分担表」の【建具等、襖、柱等】の欄には、賃貸人の負担となるものの1番目として次が挙げられています。

網戸の張替え（特に破損はしてないが、次の入居者確保のために行うもの）

考え方として「入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当」と書かれています。退去のたびに網戸代を一律で精算書に入れる形は、国の書式には出てきません。同じ欄の賃貸人負担には「地震で破損したガラス」「網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）」も並びます。

賃借人負担として挙がっているのは「飼育ペットによる柱等のキズ、臭い」と「落書き等の故意による毀損」の2つだけです。破れた網戸を請求するなら、毀損だと言える記録が要ります。写真をどこで撮るかは退去後の残置物はオーナーが捨てていいのかの考え方と同じです。

入居中に「襖を張り替えてほしい」と言われたら

ここは契約書の1か所で決まります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書 第9条は、1項で「甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない」と定め、3項で「乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第4に掲げる修繕を自らの負担において行うことができる」と定めています。

その別表第4（第9条第3項関係）に並んでいるのが次の8つです。

• 畳表の取替え、裏返し
• 障子紙の張替え
• ふすま紙の張替え
• 電球、蛍光灯、LED照明の取替え
• ヒューズの取替え
• 給水栓の取替え
• 排水栓の取替え
• その他費用が軽微な修繕

ここで2つ、読み間違えやすいところがあります。

1. 「行うことができる」＝入居者の権利で、義務ではありません。「別表第4に入っているから入居者がやるべき」とは書かれていません
2. 別表第4は変更・追加・削除ができます。標準契約書の《作成にあたっての注意点》に「別表第4は、個別事情に応じて、適宜、変更、追加及び削除をすることができます」と明記されています。いま使っている契約書に襖・障子が入っていないなら、その根拠は無いということです

金額は「襖の種類」で段が変わります

関東で賃貸の原状回復を専門にしている大家さんの内装屋の料金表では、次のようになっています（業者価格・税抜）。

• 襖の張替え 1枚2,800円（押入れ・戸襖の場合等は別途料金／クロス張替えと同時施工のみ）
• ダンボール襖は張替不可、新調となります。1本18,800円（表面：襖紙、裏面：雲華紙の場合）＝約6.7倍
• 畳表替え 1畳3,780円（薄畳〈厚み3センチ以下〉は+1,500円／畳、3階以上でエレベーターが無い場合は階数×100円×枚数）

障子と網戸はこの料金表に項目がないので、外の公表値を置きます。株式会社じげんが運営するリショップナビの記事（2026年5月22日更新）では、障子の張替え2〜6千円／枚、網戸の張替え・交換3〜5千円／枚、ふすまの張替え2〜3千円／面、ふすまの交換（新調）1万5千円前後／枚となっています。（出典：リショップナビ「原状回復費用はいくら請求される？負担割合・相場・払わなくていいケースを解説」）

この襖の「2〜3千円／面」は、上の業者価格2,800円とほぼ同じ水準です。個人が単発で頼む一般消費者価格は業者価格の2〜3割上になるので、比較サイトに並んでいる数字は業者価格の側だと見ておくほうが安全です。新調も、当社料金表の18,800円より低い水準が出ています。

どこまで直すか、順番はこうなります

1. 襖の種類を確かめる（本襖かダンボール襖か）。ここで金額の段が決まります
2. 紙を替える（襖紙・障子紙・畳表）。経過年数の考慮がない側なので、退去者に請求できる余地も残ります
3. 網戸は、破れているかどうかだけ見る。破れていなければ貸主負担で張り替えて次の募集に出す
4. 建具の種類は、建築士に相談してから動かす。採光と換気の計算が変わるためです
5. 契約書の別表第4を、次の更新までに見る。入居中の張替えを誰がやるかは、ここに書いてある内容で決まります

建具まわりは、床や壁と比べて1点の金額が小さいぶん「一式」に埋まりやすい場所です。設備が壊れたときの修理と交換の分け方は設備が壊れた連絡が入ったら｜賃貸オーナーが修理と交換を分ける判断ライン、床材の選び方は築古アパートの床は何にするかにまとめています。

原状回復の負担区分は、最終的には契約書の内容と個別の事情で決まります。金額で折り合わないときは、宅建業者・弁護士など専門家に確認してください。

今日やることを1つだけ選ぶなら

空室の襖を1本、指で軽く押してみてください。ぼこっと沈むならダンボール襖で、張替えができません。ここが分かるだけで、次の見積で「一式」に流されなくなります。